Grunderwerbsteuer-Tabelle 2026: Sätze aller Bundesländer

So berechnest Du die Grunderwerbsteuer

Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis mal Steuersatz, das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet.

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands

Für eine Wohnung für 300.000 € in Nordrhein-Westfalen sind das 300.000 × 6,5 % = 19.500 €, in Niedersachsen mit 5 % 15.000 € und in Bayern 10.500 €. Zwischen dem günstigsten und den teuersten Ländern liegen bei 400.000 € Kaufpreis 12.000 €.

Steuerpflichtig ist die gesamte Gegenleistung (§ 9 GrEStG): der Kaufpreis plus Leistungen, die Du zusätzlich übernimmst, etwa Schulden des Verkäufers. Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine gebrauchte Einbauküche gehören nicht zum Grundstück. Ein angemessener Preis dafür kann im Vertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert dann die Steuer. Kaufst Du ein Grundstück und lässt vom selben Anbieter darauf bauen, kann das Finanzamt die Baukosten mit einbeziehen.

Warum jedes Bundesland einen anderen Satz hat

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes sieht 3,5 % vor (§ 11 GrEStG). Seit 2006 dürfen die Länder den Satz aber selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a GG). Die Einnahmen stehen ihnen zu, und alle außer Bayern haben den Satz inzwischen angehoben. Zuletzt haben Hamburg und Sachsen 2023 auf 5,5 % erhöht, Bremen im Juli 2025 ebenfalls auf 5,5 %. Thüringen hat 2024 als einziges Land gesenkt, von 6,5 auf 5 %.

Einen Freibetrag für den ersten Kauf eines selbst genutzten Eigenheims gibt es bislang in keinem Land, dafür fehlt die Grundlage im Bundesrecht. Hessen zahlt stattdessen Ersterwerbern über das Hessengeld einen Zuschuss von bis zu 10.000 € je Käufer (höchstens 20.000 €) plus 5.000 € je Kind, begrenzt auf die gezahlte Steuer.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

§ 3 GrEStG nimmt einige Fälle von der Steuer aus:

• Kaufpreise bis 2.500 € (Freigrenze – darüber ist der volle Preis steuerpflichtig),
• Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung – hier greift gegebenenfalls die Erbschaft- und Schenkungsteuer,
• Käufe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie bei der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung,
• Käufe von Verwandten in gerader Linie, etwa von Eltern oder Großeltern; Stiefkinder und die Ehegatten der Kinder sind gleichgestellt.

Geschwister sind nicht befreit. Kauft ein Bruder der Schwester ihren Anteil am Elternhaus ab, fällt Grunderwerbsteuer an – es sei denn, es geht um die Teilung eines gemeinsam geerbten Nachlasses.

Kaufnebenkosten: mit 5 bis 12 % rechnen

Zur Grunderwerbsteuer kommen Notar und Grundbuchamt. Als Faustwert für beides zusammen gelten 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Ist ein Makler beteiligt, zahlst Du beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision, wenn der Verkäufer ihn beauftragt hat (§§ 656c, 656d BGB). Insgesamt summieren sich die Nebenkosten je nach Land und Makler auf etwa 5,0 bis 12,1 % des Kaufpreises. Banken finanzieren diese Kosten meist nicht mit, sie sollten aus dem Eigenkapital kommen.

Ablauf: vom Notartermin zum Grundbuch

Die Steuer entsteht mit dem Kaufvertrag. Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an, das den Steuerbescheid schickt. Bezahlen musst Du einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer.