Nebenkosten-Tabelle: Betriebskosten pro m² nach Kostenart

So liest Du die Tabelle

Die Werte gelten je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Multiplizier sie mit Deiner Wohnfläche, dann mit 12 für das Jahr:

Nebenkosten pro Jahr = Wohnfläche × Wert je m² × 12

Der Durchschnitt von 2,67 € ist ein Mittel über viele Häuser. Die Summe aller Kostenarten liegt höher, weil längst nicht jedes Haus einen Aufzug, einen Hauswart oder einen Garten hat. Wohnst Du im Altbau ohne Aufzug, sind Werte unter dem Durchschnitt normal; im Neubau mit Tiefgarage, Aufzug und Hausmeisterservice eher darüber.

Was zu den Betriebskosten gehört

Welche Kosten der Vermieter umlegen darf, regelt abschließend die Betriebskostenverordnung: 17 Positionen von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug und Müllabfuhr bis zu den „sonstigen Betriebskosten“ (§ 2 BetrKV). Gemeint sind laufende Kosten des Gebäudes. Umlegen darf der Vermieter sie nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB) – als Pauschale oder als monatliche Vorauszahlung, die einmal im Jahr abgerechnet wird. Sonstige Betriebskosten müssen im Vertrag einzeln benannt sein.

Was nicht umgelegt werden darf

Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Reparaturen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Repariert der Hausmeister etwas, darf dieser Teil seiner Arbeit nicht in der Abrechnung stehen. Auch die Rechtsschutz- oder Hausratversicherung des Vermieters zahlt der Mieter nicht.

Seit 1. Juli 2024 dürfen Gebühren für Kabelfernsehen und Antennen-Nutzungsentgelte nicht mehr umgelegt werden. Deshalb ist der Wert für Antenne und Kabel 2024 deutlich gesunken und dürfte künftig weitgehend entfallen. Umlegbar bleibt unter Bedingungen ein Bereitstellungsentgelt für eine Glasfaser-Verteilanlage im Haus, wenn Du Deinen Anbieter frei wählen kannst.

Heizkosten: der größte Posten

Heizung und Warmwasser machen mit 1,32 € rund 49 % der durchschnittlichen Betriebskosten aus. Die Spanne reicht von 0,46 € bis 2,18 € je m², je nach Energieträger, Preis und Zustand des Gebäudes. Bei zentraler Heizung müssen 50 bis 70 % der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden (§ 7 HeizkostenV), der Rest nach Fläche. Was Heizen bei verschiedenen Energieträgern kostet, zeigt die Heizkosten-Tabelle.

Abrechnung prüfen

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Dir sein; danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Einwände hast Du ebenfalls zwölf Monate nach Zugang Zeit, und Du darfst die Belege einsehen (§ 556 BGB). Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln.

Liegt eine Position deutlich über dem Wert in der Tabelle, lohnt ein genauer Blick – ein Beweis für einen Fehler ist das nicht. Beachte auch: Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet; in den Werten für 2024 ist das noch nicht enthalten.